Guía

Cómo funciona un remate judicial

El proceso de un remate de inmuebles en Ecuador, explicado paso a paso. Se basa en el COGEP, libro V (arts. 397 a 413), y en las resoluciones del Consejo de la Judicatura.

Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. Cada caso depende de su expediente: consulta a un abogado antes de pujar.

El proceso, paso a paso

COGEP arts. 397–413

1 · Embargo
El juez ordena embargar el bien para cobrar la deuda del ejecutado.
2 · Avalúo
Un perito fija el avalúo del bien. Es la base para calcular la postura mínima.
3 · Aviso
El remate se anuncia con al menos 20 días de anticipación (art. 399).
4 · Postulación
Quien quiere pujar se registra en la plataforma del Consejo de la Judicatura, paga la tasa de postulación (1,7% del salario básico por postura, Res. CJ 222-2015 art. 11) y consigna el depósito: 10% de la postura si paga de contado o 15% si paga a plazo (art. 399).
5 · Posturas
Se reciben de 00h00 a 24h00 del día señalado (art. 399).
6 · Adjudicación
El juez adjudica el bien a la mejor postura calificada. Solo el auto de calificación de posturas y el de adjudicación se pueden apelar (arts. 412 y 413).
7 · Pago del saldo
El adjudicatario paga el saldo del precio. En inmuebles se puede pagar a plazo hasta por 5 años, con interés legal, y el bien queda hipotecado por el saldo (art. 401).
8 · Auto de adjudicación
El auto ordena cancelar los gravámenes inscritos antes de la adjudicación (art. 407 núm. 4). Se protocoliza y se inscribe como título de propiedad (art. 410).
9 · Registro y entrega
El título se inscribe en el Registro de la Propiedad y luego se entrega el bien. Si está ocupado y el ocupante no lo entrega, hace falta una orden de desalojo. Según la práctica de un estudio jurídico, de la adjudicación al título inscrito pasan entre 2 y 4 meses; no es una cifra oficial.

Postura mínima y quién puede pujar

COGEP art. 400

Cuánto es la postura mínima

En el 1.º y 2.º señalamiento: al menos el 100% del avalúo pericial.
Desde el 3.º señalamiento: al menos el 75% del avalúo.
Si no hay postores, se convoca a una retasa (art. 405).

Quién no puede pujar

Empleados públicos, jueces, abogados, procuradores y secretarios, sobre bienes de litigios en que intervinieron.
Tutores y curadores, sobre bienes de su pupilo.
Mandatarios, sobre los bienes que se les encargó vender.

Estas prohibiciones están en el Código Civil, arts. 1737, 1738 y 2048.

Qué cancela la adjudicación y qué no

COGEP art. 407 núm. 4

Se cancela con la adjudicación

Hipotecas inscritas.
Prohibiciones de enajenar.
El embargo de este proceso.
Demandas inscritas, por regla general.

Puede quedar a cargo del comprador

Predial y contribución especial de mejoras atrasados: el municipio suele exigir su pago para emitir los documentos de la transferencia.
Agua y luz atrasados.
Alícuotas de propiedad horizontal (criterio no confirmado: no hay un fallo concreto que lo respalde).
Alcabala y plusvalía adelantada.
Servidumbres y usufructos inscritos antes de la medida.
Ocupantes y arrendatarios.

El auto cancela solo lo inscrito. Las deudas que no están inscritas no se cancelan solas. Por eso cada ficha muestra el costo total conocido y el estado de cada dato.

Glosario

Avalúo pericial: Valor del bien fijado por un perito dentro del proceso. No es el valor de mercado.
Señalamiento: Cada fecha fijada por el juez para recibir posturas. Si no hay postores se fija otra.
Postura: La oferta de un postor. Debe alcanzar la postura mínima del señalamiento.
Retasa: Nuevo remate que se convoca cuando no hubo postores en el señalamiento.
Adjudicación: Decisión del juez que entrega el bien al postor ganador cuando paga el precio.
Depósito: Parte de la postura que se consigna para postular: 10% de contado o 15% a plazo.
Gravamen: Carga inscrita sobre el bien, como una hipoteca o una prohibición de enajenar.
Alícuota: Cuota de gastos comunes que paga cada propietario de un condominio.
Alcabala: Impuesto municipal del 1% sobre el valor de adjudicación o el avalúo catastral, el que sea mayor. Lo paga el adjudicatario.
Plusvalía: Impuesto sobre la utilidad en la venta de un predio urbano. Legalmente le corresponde al ejecutado, pero el municipio puede exigir su pago para inscribir, y a veces lo adelanta el adjudicatario.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar el inmueble a plazo?

Sí. En inmuebles, la ley permite pagar hasta por 5 años, con interés legal en anualidades adelantadas. El bien queda hipotecado por el saldo (COGEP art. 401). El depósito de la postura es del 15% en ese caso.

¿Qué pasa si el inmueble está ocupado?

Un arriendo solo se mantiene frente al adjudicatario si se otorgó por escritura pública y se inscribió antes de la hipoteca o del embargo (Código Civil art. 1903). Si es posterior, no se opone al adjudicatario y la orden de desalojo lo incluye. Si el ocupante no entrega el bien, el desalojo puede requerir la fuerza pública y no hay un plazo fijo.

¿Puede anularse un remate?

Sí. La ley prevé la nulidad cuando el remate se hace en un día distinto al señalado o sin la publicidad debida (COGEP art. 406). En la práctica también se discuten defectos en la citación o en la notificación del señalamiento. Una ficha no puede predecir si eso ocurrirá.

¿Qué significa «criterio no confirmado»?

Que existe una interpretación razonable, pero no una norma expresa ni un fallo concreto que la respalde. Lo indicamos para que no lo tomes como un hecho.

¿De dónde salen los datos de las fichas?

De fuentes públicas: el portal de remates judiciales, el municipio y otras entidades. Cada dato muestra su estado, su fuente y la fecha de consulta, y conserva una captura archivada de esa consulta como evidencia. Las imágenes se pueden ver; las demás capturas están disponibles a solicitud.

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